Die Bauabnahme – ein Ereignis mit großer rechtlicher Wirkung

Viele Bauherren verbinden mit der Bauabnahme nur eine Vorstufe zur Schlüsselübergabe. Ihnen ist nicht bewusst, welche rechtlichen Folgen dieser Meilenstein des Bauprojekts hat. Tatsächlich ist die Abnahme neben der Unterzeichnung des Bauvertrags die wichtigste rechtswirksame Handlung: Sie beeinflusst unmittelbar die Möglichkeit, später Gewährleistungs- oder Vergütungsansprüche durchzusetzen.

 

Was genau ist eine Abnahme?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 1983 den Begriff mangels einer genauen Definition im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) konkretisiert: Danach ist die Abnahme „die mit der körperlichen Hinnahme verbundene Billigung des Werkes als der Hauptsache nach vertragsgemäße Leistung durch den Besteller.“ Das heißt: Wenn der Auftraggeber (Bauherr)  die Bauleistung des Auftragnehmers im Großen und Ganzen als vertragsgemäß akzeptiert, gilt das Haus als abgenommen. Kleinigkeiten, die ein Handwerker innerhalb von zwei oder drei Stunden beheben kann, führen nicht  dazu, dass ein Bauherr die Abnahme ablehnen kann. Ein Bauherr kann die Abnahme jedoch verweigern, wenn einer oder mehrere Fehler insgesamt einen wesentlichen Mangel darstellen.

Im deutschen Recht werden vier Formen der Abnahme unterschieden:

  1. Ausdrücklichen Abnahme
    Mit der ausdrücklichen Abnahme erklärt ein Auftraggeber eine Abnahme als erfolgt. Dabei muss weder der Begriff „Abnahme“ fallen, noch ist diese Erklärung an eine bestimmte Form gebunden. Sie kann daher auch mündlich erfolgen.

  2. Förmliche Abnahme
    Bei einer förmlichen Abnahme handelt es sich um eine spezielle Form der ausdrücklichen Abnahme. Hierbei wird immer zunächst eine Begehung anberaumt, an der alle Vertragsparteien teilnehmen und ggf. auch Fachleute hinzugezogen werden. Im Anschluss daran wird ein Abnahmeprotokoll angefertigt, das alle erhobenen Mängel enthalten muss. Für Mängel, die dort nicht aufgeführt werden,  obwohl sie bekannt sind, verlieren Verbraucher die allgemeinen Gewährleistungsansprüche. Die Beweislast kehrt sich mit dem Zeitpunkt der Abnahme um, Bauherren müssen dann bei allen künftigen Mängeln nachweisen, dass sie vom Auftragnehmer verschuldet worden sind. In der VOB/B gibt es bezüglich der förmlichen Abnahme spezifische Regelungen, die jedoch auch bei einem BGB-Werkvertrag vereinbart werden können.

  3. Konkludente Abnahme
    Wenn sich die Abnahme aus dem Verhalten des Auftraggebers schließen lässt, ist von einer konkludenten Abnahme die Rede. Das kann z. B. der kommentarlose Einzug in ein Haus oder eine kritiklose Zahlung des letzten Teilbetrags sein. Diese Variante wird so oft missverständlich vorausgesetzt, dass hierüber auch überdurchschnittlich oft vor Gericht gestritten wird.

  4. Fiktive Abnahme
    Der § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB räumt die Möglichkeit einer fiktiven Abnahme ein. Dabei wird dem Auftraggeber eine Frist gesetzt, innerhalb der er das Bauwerk abnehmen soll. Läuft die Frist ab, ohne dass der Auftraggeber das Gebäude abgenommen hat, gilt die Abnahme als durchgeführt. Selbstverständlich muss das Gebäude fertiggestellt und frei von gravierenden Mängeln sein.

 

BauabnahmeWelche Art der Abnahme ist für einen Bauherrn am besten?

Einem Bauherrn muss Wert darauf legen, dass er die Gelegenheit zur Feststellung aller Baumängel an seinem Eigenheim hat, diese schriftlich dokumentiert werden und er seine Rechte hinsichtlich der Gewährleistung nicht aus der Hand gibt. Diese Bedingungen erfüllt nur die förmliche Abnahme. Sofern sie nicht ausdrücklich im Bauvertrag niedergelegt ist, sollten Verbraucher vor ihrer Unterschrift darauf bestehen, dass sie darin aufgenommen wird.
Allerdings ist es oft strittig, ab wann ein Haus in dem Maße fertiggestellt ist, dass es sich für eine Abnahme eignet. Insbesondere bei schlüsselfertig erstellten Eigenheimen sind sich die Vertragsparteien häufig uneinig. Daher gilt als Faustregel: Ein Haus kann dann abgenommen werden, wenn es fehlerfrei fertiggestellt wurde und gefahrlos betreten werden kann.

Damit ist gemeint, dass das Eigenheim

Es gibt allerdings keine allgemeingültige Definition, wann ein Haus „reif“ für eine Abnahme ist. Wenn es hier zu Konflikten zwischen den Vertragsparteien kommt, die juristisch ausgetragen werden, kommt es immer auf den Einzelfall an. Sofern jedoch ein Auftraggeber einen Mangel erkennt, der Auftragnehmer dessen Einschätzung aber nicht teilt, können die beanstandeten Mängel als sog. Vorbehalte in das Abnahmeprotokoll eingetragen werden. Auf diese Weise kann zwar die Abnahme erfolgen, dem Bauherrn bleiben jedoch seine Gewährleistungsansprüche im Umfang der Vorbehalte erhalten. Bauherren, die nicht „vom Fach“ sind, sollten zur Abnahme immer einen Sachverständigen hinzuziehen. Die vollständige Erhebung der Mängel fällt leichter, wenn Bauherren bereits vor dem Abnahmetermin die Baustelle in Begleitung eines Architekten oder Bauingenieurs begehen. So lässt sich bereits vorab eine Mängelaufstellung erstellen.

Tipp:
Bauherren sollten Teilabnahmen einzelner Gewerke immer ablehnen: Da mit dem Tag der Abnahme auch der Lauf der Gewährleistungsdauer beginnt, werden sie hier unangemessen benachteiligt.

Auf www.hausbauberater.de/abnahme finden Sie weitere Informationen über die Formen der Abnahme beim Hausbau.