Die Baubeschreibung – zu viel Genauigkeit kann es hier nicht geben

In so mancher Baubeschreibung wird mit blumigen Worten die Schaffenskraft des ausführenden Unternehmens gepriesen und werbewirksam mit attraktiven Fotos von angeblich selbst erstellten Häusern illustriert. Bei genauem Hinsehen erweisen sich diese Dokumente jedoch oft als Nebelkerzen, die künftige Bauherren über die Leistungen, die sie von ihrem Vertragspartner erwarten können, im Unklaren lassen.

 

BaubeschreibungBaubeschreibung ist Vertragsbestandteil

Die Bau- oder auch Leistungsbeschreibung ist der wichtigste Bestandteil eines Bauvertrags. In ihr ist genau festgehalten, zu welchen konkreten Leistungen sich ein Bauträger oder Bauunternehmen zu welchem Preis verpflichtet. Sie sollte so genau wie möglich abgefasst werden, weil nur dann die Qualität des Bauwerks objektiv beurteilt werden kann. Alles, was in der Bau- oder Leistungsbeschreibung nicht enthalten ist, muss auch nicht erstellt oder geliefert werden. Nachträgliche Wünsche der Kunden lassen sich die Unternehmer gern teuer bezahlen.
Doch für Laien ist nicht erkennbar, ob die Baubeschreibung vollständig und wie es um die Güte der angebotenen Ausstattung bestellt ist. Da dies nur von Fachleuten beurteilt werden kann, sollte deshalb ein Fachanwalt, Architekt oder Bauingenieur zurate gezogen werden. Auch die Verbraucherzentralen können hier weiterhelfen.

 

Leistungsbeschreibung wichtig bei der Kreditvergabe

In aller Regel benötigen künftige Bauherren eine Immobilienfinanzierung. Die Leistungsbeschreibung gehört dabei zu denjenigen Unterlagen, die dem Kreditinstitut vorgelegt werden müssen.
Eine besondere Bedeutung erhält eine Bau- oder Leistungsbeschreibung, wenn ein Vertrag mit einem Bauträger vorliegt. Da es bei diesem rechtlichen Konstrukt nicht nur um den Bau des Eigenheims, sondern auch um die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück geht, wird die Baubeschreibung zu einem Teil des Grundstückskaufvertrags und muss deshalb notariell beurkundet werden. Wird diese Beurkundung versäumt, sind Bauträgerkaufverträge insgesamt unwirksam (BGH-Urteil vom 7. November 2006, Az. VIII ZR 184/04).
Sofern eine Baugenehmigung noch zu beantragen ist, muss der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ebenfalls die Leistungsbeschreibung übergeben werden. Sie wird von der Behörde benötigt, um zu überprüfen, ob die öffentlich-rechtlichen Vorgaben eingehalten werden.

 

Diese Angaben enthält eine Bau- oder Leistungsbeschreibung

Das Haus wird darin so genau wie möglich beschrieben. Die Leistungsbeschreibung enthält u.a. Aussagen zur Bauweise, zur Anzahl der Vollgeschosse, den Gebäudeabmessungen und Flächenangaben.
Aus einer Bau- oder Leistungsbeschreibung muss zunächst hervorgehenden, welcher Art die Bauleistung ist und welchen Zweck sie erfüllen soll. Selbstverständlich werden auch der Hersteller und ggf. Subunternehmen sowie die verantwortliche Bauleitung genannt. Außerdem müssen Angaben zur Funktion und Art der Nutzung des Hauses wie beispielsweise „freistehendes Einfamilienhaus“ gemacht werden. Auch die Ausbaustufe (Rohbau, Ausbauhaus, schlüsselfertiges Haus) muss hier genannt werden. Die Bau- und Leistungsbeschreibung beinhaltet auch Daten über die Grundwasserverhältnisse und soweit nötig Schutzzonen und Gewässer. Selbstverständlich werden auch Details zur Absicherung der Baustelle, sämtlichen Vorarbeiten sowie dem Ablauf der Bauphase festgehalten.

Wenn ein Bau- und kein Bauträgervertrag unterschrieben worden ist, trägt der Grundstückseigentümer und Bauherr grundsätzlich die Verantwortung für die Einhaltung des Arbeits- und Gesundheitsschutzes auf dem Bauplatz. Damit dies nicht juristisch zu einem Problem für den Bauherrn wird, sollte darauf geachtet werden, dass die Baubeschreibung eine Verpflichtung des Auftragnehmers enthält, sich sowohl um die Einhaltung von Unfallverhütungs- und Sicherheitsvorschriften als auch den Aufbau von Absturzsicherungen, Gerüsten und die Baustellentoilette zu kümmern.
Im nächsten Abschnitt der Bau- oder Leistungsbeschreibung werden alle architektonisch relevanten Angaben gemacht. Dort geht es dann z. B. um die spezielle Konstruktion, die Ausführung der Wärmedämmung, die statischen und bauphysikalischen Berechnungen und sämtliche Ausstattungsmerkmale (z. B. die Haustechnik oder die Bodenbeläge). Verbraucher sollten immer darauf achten, dass die Baubeschreibung exakte Angaben zu den Baumaterialien, den Herstellern, den Produktdeklarationen sowie den technischen Eckdaten macht.
Zu einer Bau- oder Leistungsbeschreibung gehören letztendlich auch die Lage-, Konstruktions- und Bauablaufpläne.

 

Mit diesen Formulierungen werden Verbraucher in die Irre geführt

Es kann keine abschließende Aufzählung der gängigen Formulierungen geben, mit denen Verbraucher häufig getäuscht werden, aber die Verbraucherzentralen haben bereits einige wertvolle Hinweise gegeben. So deuten die Formulierungen „Ausführung nach DIN“, „Schallschutz nach DIN“ oder „Ausführung nach Statik“ darauf hin, dass lediglich vorgegebene Mindestanforderungen möglichst billig erfüllt werden sollen. Taucht der Hinweis auf die Einhaltung der Schallschutzvorgaben in einer Baubeschreibung für ein Reihen- oder Doppelhaus auf, sollte auf jeden Fall nachverhandelt werden: Die DIN 4109 wird unter Fachleuten als nicht ausreichend für diese Haustypen angesehen. Ist davon die Rede, dass die aktuelle Energieeinsparverordnung erfüllt wird, ist dies ebenfalls kein Qualitätsmerkmal, sondern rechtlich verbindlich und damit ein Muss. Ähnlich verschleiernd sind Worthülsen wie „deutsche Markenprodukte“ oder „Hersteller XYZ oder gleichwertig“: In beiden Fällen würde sich der Verbraucher mit seiner Unterschrift einverstanden erklären, dass die billigsten Produkte eingesetzt werden dürfen.
Besonders tückisch sind Passagen, in denen es darum geht, dass sich Auftragnehmer das Recht herausnehmen wollen, von der Baubeschreibung abzuweichen, ohne dass dies als Wertminderung anzusehen sei. Sind Kunden hiermit einverstanden, stellen sie dem Bauträger oder dem Bauunternehmen den Freibrief dafür aus, so zu bauen, wie es ihm gefällt.

 

Fehlende Formvorgaben fördern die Unübersichtlichkeit

Fachleute kritisieren seit etlichen Jahren, dass es für die Erstellung von Baubeschreibungen keine verbindlichen Vorgaben gibt. Dieser Umstand erschwert es Verbrauchern, verschiedene Baubeschreibungen, die ihnen zusammen mit den Angeboten übersendet werden, miteinander zu vergleichen. Außerdem erleichtert die derzeitige Situation den Unternehmen, ihre Kunden im Unklaren zu lassen. Jeder Bauunternehmer entscheidet selbst darüber, was er in seine Baubeschreibungen hinein schreibt oder weglässt. Darum sollten Kunden gezielt darauf achten,

 

Technische Nachweise vorlegen lassen

Bauherren sollten auch darauf bestehen, dass ihnen mit dem Ende der Bauphase von allen beteiligten Gewerken schriftlich die fachgerechte und mangelfreie Ausführung der Bauleistungen bestätigt wird. Dazu gehören neben dem Energieausweis auch die Abnahmeprotokolle der Baubehörde und des Schornsteinfegers, Garantiescheine für alle Teile der Haustechnik, Umwelt-Unbedenklichkeitsbescheinigungen für die Baustoffe und Materialien sowie die Bestandszeichnungen der technischen Gebäudeausstattung. Die Vorlage all dieser Dokumente im Original oder als beglaubigte Abschrift sollte ebenfalls bereits mit der Baubeschreibung vereinbart werden.