So vermeiden Sie Risiken beim Hausbau

BauherrensicherheitDen Wunsch nach einem Eigenheim haben zahlreiche Menschen, aber nur ein Teil von ihnen entscheidet sich für einen Neubau. Viele sind von den schlechten Erfahrungen abgeschreckt, die Menschen aus ihrem Umfeld beim Bau ihres eigenen Hauses gemacht haben und die sie oft viel zusätzliches Geld gekostet haben, das dann zu einem ungünstigeren Zinssatz nachfinanziert werden musste. Niemand kann garantieren, dass es bei einem so umfangreichen Projekt wie einem Hausbau nicht zu der einen oder anderen Panne kommt, aber Auftragnehmer können bei einem seriösen Bauunternehmen davon ausgehen, dass in diesen Fällen für schnelle Abhilfe gesorgt wird und sich der Bauablauf nicht wesentlich verzögert. Künftige und jetzige Bauherren können selbst viel dazu beitragen, von bösen Überraschungen verschont zu bleiben. Wir erläutern, worauf sie achten müssen.

 

Kein Haus ohne Bauplatz

So banal es klingt: Schon bei der Wahl des Grundstücks können die ersten Fehler passieren.

Ganz zu Anfang steht die Frage:


Nahezu gleichwertig nebeneinander stehen einige weitere Fragen, die unbedingt geklärt werden sollten:

  1. Beschaffenheit des Baugrundes
    Die Baugrundbeschaffenheit wirkt sich unmittelbar darauf aus, welche baulichen Möglichkeiten einem Bauherrn bleiben. Die Höhe des Grundwasserstandes oder die Zusammensetzung des Bodens sind sehr wichtig für dessen Tragfähigkeit sowie die Entscheidung, ob oder wie ein Keller gebaut werden sollte. Hier hilft nur ein Baugrundgutachten weiter, das genau diese Fragen beantwortet. Auch Altlasten können sich bislang unbemerkt im Erdreich befinden, wenn sich an dieser Stelle z. B. früher eine Industrieanlage befunden hat. Die für das Gutachten entstehenden Kosten wiegen das Risiko, von falschen Voraussetzungen auszugehen und Mehrkosten finanzieren zu müssen, allemal auf. Der bloße Umstand, dass eine Kommune eine Fläche als Baugebiet ausweist, ist keine Aussage über die Qualität des Baugrunds.

  2. Infrastrukturelle Überlegungen
    Künftige Bauherren sollten sich spätestens jetzt Gedanken über ihre jetzige und geplante spätere Lebenssituation machen: Wird das Eigenheim weit entfernt vom Arbeitsplatz oder den nächsten Einkaufsmöglichkeiten gebaut, fallen während der oft jahrzehntelangen Wohndauer hohe Fahrtkosten an. Wenn das Haus für eine Familie mit Kindern geplant ist, sollte auch der Weg zum Kindergarten, zu Schulen und Ärzten nicht zu weit und mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen sein.

  3. Lage und Umgebung des Grundstücks
    Die aktuelle und spätere Umgebung des Bauplatzes spielt für die Wohnzufriedenheit ebenfalls eine große Rolle. Die Nachbarschaft zu großen Straßen, Sportplätzen oder Industrieanlagen, die Lärm- oder Geruchsbelästigungen mit sich bringen, kann das beste Haus verleiden. Wenn die derzeitige schöne Aussicht einer der Gründe war, sich an dieser Stelle niederzulassen, ist eine Bebauung der Nachbargrundstücke mit größeren Gebäuden nicht nur ärgerlich, sondern kann sogar den Wert der Immobilie mindern. Darum sollten vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag beim kommunalen Planungsamt die nötigen Informationen eingeholt werden. Dort wird der Flächennutzungsplan verwaltet und fortgeschrieben, der genaue Auskunft darüber gibt, wie sich die gewählte Nachbarschaft in den nächsten Jahren entwickeln wird.

  4. Ortsteil- oder Straßenbezeichnungen
    Bauinteressenten sollten bei der Bauplatzsuche auch bei Ortsteil- oder Straßenbezeichnungen aufmerksam werden: Sie haben oft einen historischen oder ökologischen Bezug und können erste Hinweise auf spätere Probleme geben. Taucht beispielsweise in einer Straßenbezeichnung das Wort „Weiher“ oder im norddeutschen Raum der Begriff „Laaken“ oder „Laken“ auf, hat sich dort ein stehendes, flaches Gewässer befunden. Dies kann auch dann Auswirkungen auf den Grundwasserstand haben, wenn von diesem Gewässer oberflächlich nichts mehr zu sehen ist. Auskunft gibt auch hier ein Baugrundgutachten (siehe Punkt 1).

 

 

Die Auswahl des passenden Angebots – Die Tücken liegen im Detail

Wenn künftige Bauherren ohne die Hilfe eines Architekten oder Bauingenieurs Angebote für ihr Eigenheim einholen, sollten sie sich auf Baufirmen beschränken, die bereits einen guten Ruf haben. Es kann nicht pauschal davon ausgegangen werden, dass sehr große und bekannte Firmen aufgrund ihrer eventuell größeren Erfahrung eine bessere Qualität garantieren können oder regional ansässige Firmen schon deshalb gut arbeiten, weil sich die schlechten Kundenerfahrungen schnell herumsprechen. Eine sehr sichere Methode ist, sich im eigenen Verwandten- oder Freundeskreis umzuhören oder die künftigen Nachbarn auf ihre Erfahrungen anzusprechen. Bauherren, die sich über ein Bauunternehmen geärgert haben, nehmen kein Blatt vor den Mund.

Dieser Rat wird immer wieder gegeben, aber leider auch oft nicht beherzigt: Wenn Bauinteressenten die fachlichen Kenntnisse fehlen, sollten sie nicht versuchen, verschiedene Angebote von Baufirmen miteinander zu vergleichen. Zu oft ist dann der angegebene Gesamtpreis das ausschlaggebende Kriterium für einen Zuschlag, und fast ebenso oft wird diese Entscheidung im Nachhinein bereut. Laien sind nicht in der Lage, die Qualität und Menge der angebotenen Baumaterialien zu beurteilen oder einzuschätzen.
Auch der konkrete Leistungsumfang wird mit Begriffen wie „schlüsselfertig“ oder „ab Oberkante“ eher verschleiert als verdeutlicht. Darum sollte die Gegenüberstellung der Hausangebote einem unabhängigen Bauberater überlassen werden, der die Tücken in den Leistungsbeschreibungen aufdecken und spezifische Nachfragen stellen kann. Auch diese zusätzliche Geldausgabe erhöht die Sicherheit, dass das Eigenheim nach Plan und nach Wunsch fertiggestellt wird.

 

 

Kein Bauvertrag ohne die nötigen Formalitäten

Auch wenn man glaubt, dass hinsichtlich des Bauvertrags alles „in trockenen Tüchern“ ist, sollte man sich absichern, wenn wichtige Formalitäten noch nicht endgültig und rechtsverbindlich abgewickelt worden sind. Dazu gehören insbesondere die Baugenehmigung und die Darlehenszusage. Um den Vertrag trotzdem abschließen zu können, sollte dort ein Vertragsvorbehalt eingearbeitet werden. Damit wird sichergestellt, dass der Vertrag erst dann wirksam wird, wenn die dort genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Bei Massivhaus-Zentrum können Sie übrigens auch erst den Bauantrag einreichen und den Bauvertrag dann mit dem Zugang der Baugenehmigung schließen.

 

 

Sehr unterschiedlich geregelt: die Anschlusskosten

  1. Telefonanschluss
    Die Kosten für einen Telefonanschluss liegen einheitlich bei 69,95 €, das gilt sowohl für Neuanschlüsse als auch für Umzüge. Sofern erstmalig ein Hausanschluss verlegt werden muss, liegen die zusätzlichen Kosten für einen nach innen verlegten Anschluss bei 399,95 € für Bestands- und 599,95 € für Neukunden. Nähere Informationen hat die Telekom unter http://www.telekom.de/umzug/bauherrenberatung bereitgestellt.

  2. Gasanschluss
    Die Verlegung eines Gasanschlusses muss beim örtlichen Gasversorgungsunternehmen beantragt werden und wird auch von diesem durchgeführt. Die Kosten sind von der Länge der zu verlegenden Leitungen abhängig und betragen in der Regel 1.500 € bis 2.500 €. Wenn die Erdarbeiten durch Eigenleistungen erbracht werden, können in Absprache mit dem Gasversorger ggf. Kosten gespart werden.

  3. Wasseranschluss
    Sofern das Grundstück noch nicht über einen Wasseranschluss verfügt, sollten hierfür einschließlich der Erdarbeiten und des vorübergehenden Bauwasseranschlusses mindestens 3.000 € einkalkuliert werden. Bei manchen Versorgungsbetrieben können die Kosten auch auf 4.000 € ansteigen. Ein Haus-Wasseranschluss muss immer durch einen Fachbetrieb durchgeführt werden, der im Installateur-Verzeichnis des Versorgungsunternehmens aufgeführt ist. Hier ist also kein Einsparpotenzial.
    Damit ist aber noch nicht der Anschluss an die Abwasserentsorgung gewährleistet. Für diese Position werden weitere – kommunale – Gebühren erhoben, die direkt dort erfragt werden sollten. Beispiele: Die Stadt Hannover erhebt für den Anschluss an die zentrale öffentliche Kanalisation 1.079,54 €/Meter, die Stadt Jena (Jenawasser) berechnet die tatsächlich entstandenen Aufwendungen. Im Durchschnitt sollte von Anschlusskosten in Höhe von 5.000 € ausgegangen werden.

 

 

Kontrolle ist beim Hausbau besser als Vertrauen

Der Vertrag ist unter Dach und Fach, die Bauphase hat begonnen. Jetzt beginnt leider auch der Zeitabschnitt, der viele Bauherren die meisten Nerven kostet, weil sich immer wieder Verzögerungen oder mangelhafte Leistungen ergeben. Wenn Bauherren dann nicht selbst „vom Fach“ sind, haben sie bei vielen Ausführungsfehlern kaum eine Chance, diese noch während der Arbeiten zu erkennen und wissen häufig nicht, wie sie ihre Ansprüche durchsetzen sollen. Auch hier kann nur empfohlen werden, sich fachkundige Hilfe zu holen: Architekten übernehmen die Bauüberwachung und begehen in regelmäßigen Abständen die Baustelle. Sie haben schon aufgrund ihres Status‘ als Experte den Respekt der Handwerker und erkennen auch versteckte Mängel. Gerade diese sorgen bei Hauseigentümern für viel Ärger, wenn sich erst einige Jahre nach dem Bezug des Eigenheims teils schwerwiegende Baufehler herausstellen, die umfangreiche Reparaturarbeiten nötig machen. Sofern diese Mängel erst nach der 5-jährigen Gewährleistungsfrist eintreten, müssen Eigentümer sogar die hierfür nötigen Handwerkerkosten übernehmen oder sie im ungünstigsten Fall einklagen.

Hinweis
Diese Dienstleistung wird nicht nur von selbstständigen Architekten, sondern auch vom TÜV angeboten. Sie haben bei uns die Möglichkeit, das TÜV-Baucontrolling zu vereinbaren und erhalten dies zu einem Sonderpreis.

 

 

Baurisiken absichern

 

 

Baufinanzierung und Versicherungsschutz

  1. Baufinanzierung
    Unter dem Menüpunkt Baufinanzierung haben wir Ihnen erste Informationen zusammengestellt. Auf der Website www.baufinanzierungsberatung.com, die mit der Untersützung unabhängiger Finanzierungsprofis zusammengestellt wurde, finden Sie ausführliche Informationen zu diesem Thema.

  2. Versicherungen beim Hausbau
    Sie finden unter der Rubrik Bauversicherungen Hinweise, welche Versicherungen beim Hausbau wichtig sind. Für Bauherren von Massivhaus-Zentrum sind die beim Hausbau notwendigen Versicherungen bereits im Leistungsumfang enthalten.

sicher bauen

 

 

Darum bauen Sie mit Massivhaus-Zentrum sicher

 

1. Verlässliche Preisangaben / Preisvergleich

Die Entscheidung für oder gegen einen Hausanbieter wird in der Regel sehr wesentlich vom Preis abhängig gemacht.
Während Sie bei vielen Produkten damit wahrscheinlich gut fahren, ist der Preisvergleich beim Hausbau etwas schwieriger. Wenn Sie zum Beispiel eine Waschmaschine kaufen wollen, vergleichen Sie die Herstellerangaben, lesen vielleicht noch ein paar Rezensionen und kaufen dort, wo es am wenigsten kostet. Diese Verfahrensweise funktioniert beim Hausbau auch, jedoch sind die Herstellerangaben weitaus komplexer. Wenn Sie die im Baupreis inbegriffenen Bauleistungen nicht genau kennen, können Sie keine Preise vergleichen. Wir haben auf dieser Webseite eine ausführliche Baubeschreibung für Sie hinterlegt. Diese können Sie drucken und auch auf Ihrem PC speichern. Unsere Hausbau-Preise ermitteln wir anhand Ihrer individuellen Hausanfrage und immer auf Grundlage unserer Baubeschreibung. Bitte nehmen Sie sich die Zeit für eine sorgfältige Prüfung, denn nur dies ermöglicht es Ihnen, die Hausangebote richtig zu beurteilen.

Tipp:
Lesen Sie auch unseren Beitrag zum Thema Baubeschreibung im Ratgeberteil (www.massivhaus-zentrum.de/baubeschreibungen.php).

 

 

2. Vergleich von Wohnflächenangaben

Zwar gab der Gesetzgeber 2005 eine neue Wohnflächenverordnung (WoFIV) heraus, bedauerlicherweise änderte die Neuerung aber nichts an dem grundsätzlichen Problem, dass die Wohnflächenberechnungsvorschriften beim Hausbau nicht einheitlich sind. Deshalb haben Unternehmen viel Spielraum für Undurchsichtigkeit. Wenn auch die Wohnflächenverordnung (ehemals II. Berechnungsverordnung) hauptsächlich für die Berechnung von öffentlich gefördertem Wohnungsbau gilt, wäre sie als Vergleichsmaßstab auch beim Hausbau sinnvoll. Weil jedoch die Berechnungsweise der Wohn-/Nutzflächen nach der WoFIV zur Folge hat, dass sie im Ergebnis kleiner als die Flächenangabe nach DIN 277 ist, wird sie kaum genutzt. Neben der Wohnflächenverordnung gibt es noch die DIN 277, nach welcher die Grundflächen in Nutzflächen, Verkehrsflächen und Funktionsflächen ausgewiesen werden. Beide Berechnungsarten auf dasselbe freistehende Einfamilienhaus angewendet, ergeben eine Differenz von bis zu 20 qm. Vermeiden Sie also Angebotsvergleiche auf der Grundlage von Quadratmeterpreisen! Wir ermöglichen Ihnen den direkten Vergleich der Wohnflächenangaben, weil wir sowohl die Netto-Wohnfläche nach DIN 277 als auch nach der WoFIV ausweisen.

 

 

3. Bauen zum Festpreis

Natürlich bauen Sie auch bei uns zum Festpreis, denn die Einräumung einer Festpreisgarantie gewährleistet, dass Ihr Eigenheim zu eben diesem Preis errichtet wird. Es gibt kaum Wettbewerber, die das Festpreisargument nicht mit „Kosten- und Kalkulationssicherheit“ begründen. Beachten Sie jedoch, dass auch ein Festpreis nur das beinhaltet, was Sie an Leistungen vereinbarten. Erst wenn der Preis für Ihr Massivhaus auch mit den enthaltenen Bau-Leistungen harmoniert, ist der Festpreis wirklich eine Sicherheit!

 

4. Hausbau mit Bauzeitgarantie

Bauverzögerungen sind nicht nur ärgerlich, sondern kosten Geld. Deshalb beinhaltet Ihr Bauvertrag eine verbindliche Fertigstellungsfrist. Dies allein würde Ihnen wenig bringen, wenn wir keine Klausel für den Fall der Fristüberschreitung vereinbaren würden. Jedoch haben wir auch dies zugunsten Ihrer Sicherheit geregelt. Unsere Bauunternehmen zahlen eine Vertragsstrafe, wenn sie die vereinbarte Bauzeit schuldhaft überschreiten. Wir sind jedoch schon ein bisschen stolz darauf, dass unsere Hausbau-Unternehmen bislang jedes Bauvorhaben spätestens zum vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermin übergeben konnten.

 

5. Zahlungsplan und Fertigstellungssicherheit

Wenn das Bauunternehmen während der Bauzeit insolvent wird, drohen Ihnen unter Umständen herbe Verluste. Dieses finanzielle Risiko lässt sich eigentlich am effektivsten dadurch minimieren, dass Sie nur für erbrachte Bauabschnitte eine Abschlagsrechnung bezahlen. Deshalb ist bei uns Ihr Zahlungsplan genau auf das Bauvorhaben abgestimmt und die Zahlung von Bauleistungen nur abhängig vom Baufortschritt. Erst nach erfolgter Abnahme des jeweiligen Bauabschnittes erhalten Sie eine Teilrechnung. Sie befinden sich bei uns zu keinem Zeitpunkt der Bauphase in Vorleistung, bezahlen also nur die Leistungen, welche Sie auch tatsächlich erhalten haben.

 

6. Sicherheit in Gewährleistungsfrist

Ginge innerhalb der Gewährleistungsfrist (5 Jahre) der Bauunternehmer in die Insolvenz, würden Sie auf den Kosten zur Beseitigung etwaiger Baumängel sitzen bleiben. Bei uns erhalten Sie eine Gewährleistungsversicherung.

 

Rechtsgrundlagen für den sicheren Hausbau

Der Bauherr von heute muss, bevor seine bauliche Anlage endgültig fertiggestellt ist, eine Menge beachten, insbesondere die für den Hausbau maßgeblichen Rechtgrundlagen. Hier müssen sowohl privatrechtliche als auch öffentlich-rechtliche Vorschriften eingehalten werden. Die Regelungen des Privatrechts gehen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) hervor, die des öffentlichen Rechts sind über mehrere Gesetze verteilt.

 

Öffentlich-rechtliche Rechtsgrundlagen

Bevor Sie anfangen zu bauen, benötigen Sie eine Baugenehmigung. Diese ist üblicherweise zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Diese Beurteilung richtet sich nach dem Baugesetzbuch in Verbindung mit den Bauordnungen der jeweiligen Bundesländer. Die Bauordnungen enthalten die Ermächtigungen zum Erlass der einzelnen Baugenehmigungen. (Siehe auch Das öffentliche Baurecht.)
Die Baunutzungsverordnung stützt sich auf das Baugesetzbuch und regelt die Art und das Maß der erlaubten baulichen Nutzung. Mit dem Maß der baulichen Nutzung ist zum Beispiel u. a. die erlaubte Anzahl an Geschossen gemeint. Mit der Zustellung der Baugenehmigung dürfen Sie mit dem Bau beginnen. Aber dann gilt es noch weitere öffentlich-rechtliche Vorschriften einzuhalten, nämlich die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Sinn und Zweck dieser dem Wirtschaftsverwaltungsrecht zugehörigen Vorschriften ist die Realisierung eines auch für Sie vorteilhaften energieeffizienten Bauens im Sinne des Umweltschutzes. Neubauten sollen insoweit zu einem bestimmten Prozentsatz mit nachhaltiger Energie, also erneuerbarer Energien, versorgt werden. Dies klingt jetzt sehr kompliziert, aber Ihr Architekt kennt alle Regelungen.

 

Privatrechtliche Vorschriften

Der Architekt gehört wie der von Ihnen beauftragte Bauunternehmer zu den an Ihrem Bauvorhaben Beteiligten. Das Verhältnis zwischen Ihnen als Bauherr und dem Architekten einerseits und dem Bauunternehmer andererseits basiert auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Der Vertrag, den Sie mit Ihrem Architekten oder Bauunternehmer abschließen, ist ein Werkvertrag im Sinne des § 631 BGB. Ihr Vertragspartner schuldet Ihnen einen Erfolg: der Architekt die Erstellung der Planungsunterlagen, der Bauunternehmer die Herstellung der baulichen Anlage. Das öffentliche sowie das private Baurecht regeln die wesentlichen Voraussetzungen zum Bau eines Hauses. Diese Vorschriften haben alle ihre guten Gründe. Sie schützen auch Sie als Bauherr, das gilt insbesondere für die im Werkvertragsrecht geregelten Gewährleistungsansprüche. Auf www.abir.eu finden Sie weiterführende Informationen zum Baurecht, Architektenrecht und Immobilienrecht.