Der Bauvertrag – Darauf müssen Sie achten

BauvertragDie meisten Bauherren müssen sich für ihren Hausbau so hoch verschulden, dass sie oft 20 oder mehr Jahre benötigen, um die Hypothek abzutragen. Deshalb gilt: Da das Risiko, Vertragsbedingungen falsch zu verstehen oder wichtige Inhalte zu übersehen, sehr groß ist und im Ernstfall hohe zusätzliche Zahlungen drohen, sollte man sich für die Prüfung des Bauvertrags ausreichend Zeit nehmen. Privaten Bauherren wird es seit dem 1. Januar 2018 allerdings leichter gemacht: Seit diesem Tag gilt das neue Bauvertragsrecht, das neu in das Bürgerliche Gesetzbuch  (BGB) eingearbeitet wurde. Ein Bestandteil ist der sog. Verbraucherbauvertrag, der sich an die klassischen „Häuslebauer“ richtet. Durch eine Reihe von Vorgaben wurde mehr Transparenz geschaffen und der Verbraucherschutz deutlich gestärkt.

 

Unbedingt kompetenten Rat einholen

Juristische Hilfe bieten Fachanwälte, das fachliche Know-How stellen unabhängige Bauherrenberater zur Verfügung. Bauinteressenten sollten auf keinen Fall vor den zusätzlichen Kosten für diese Unterstützung zurückschrecken: Diese Beratungen sind immer ihr Geld wert und schützen vor teuren Fehlentscheidungen.

Ein Laie ist auf keinen Fall in der Lage, die Tücken eines Bauvertrags zu erkennen: Nach Angaben des Bauherren-Schutzbundes war in den letzten Jahren in fast der Hälfte der Angebote der Vertragsgegenstand unklar beschrieben, außerdem waren die Vertragsunterlagen nicht vollständig vorhanden. Ähnliches galt auch für die Bau- und Leistungsbeschreibungen: Bei fast 50 % von ihnen waren der Leistungsumfang, der Ausstattungsstandard sowie die Deklaration der Baustoffe und –materialien nicht ausreichend dargestellt worden.

Die Bau- und Leistungsbeschreibungen ist allerdings ein wesentlicher Bestandteil des Bauvertrags und muss so detailliert wie möglich formuliert sein. Sie bildet außerdem die Grundlage sowohl für die Berechnung des Angebotspreises als auch die Einhaltung der Preissicherheit. Diesem Umstand trägt der Verbraucherbauvertrag Rechnung: Bau- und Leistungsbeschreibungen müssen nun den Kunden zwingend in Schriftform vor dem Vertragsschluss ausgehändigt werden und zudem inhaltlichen Mindestvorgaben entsprechen. Diese sind im Art. 249 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) detailliert festgelegt. Das Dokumentations- und Informationssystem des Bundestages hat das entsprechende Dokument auf seiner Website bereitgestellt; auf Seite 23 kann der Anforderungskatalog eingesehen werden. Diese neue Regelung macht die Bau- und Leistungsbeschreibungen der verschiedenen Anbieter erstmals miteinander vergleichbar.

 

Neuerdings möglich: eventuell Widerrufsrecht nutzen

Doch auch, wenn Verbraucher erst zu Hause merken, dass sie mit ihrem Bauvertrag nicht zufrieden sind, hält das BGB eine Hintertür bereit: Sie können innerhalb von 14 Tagen nach dem Vertragsschluss vom Vertrag zurücktreten, ohne Gründe nennen oder grundsätzlich Nachteile befürchten zu müssen. Über dieses Widerrufsrecht müssen Bauunternehmen ihre Kunden ausdrücklich schriftlich belehren. Worauf sie formal und zeitlich achten müssen, steht in Artikel 249 § 3 EGBG. Um ganz sicher zu gehen und Formfehler zu vermeiden, sollten sich Auftragnehmer an das Muster für eine Widerrufsbelehrung halten, die ebenfalls im oben genannten Link des Dokumentations- und Informationssystem des Bundestages zur Verfügung gestellt wurde (Seite 26).

Sollte ein Unternehmer es versäumen, seinen Kunden auf die Widerrufsmöglichkeit hinzuweisen, verlängert sich dessen Widerrufsfrist um ein Jahr, beträgt dann also ein Jahr und 14 Tage ab dem Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung. Ein Widerruf wird jedoch möglicherweise dann problematisch, wenn die Bauarbeiten zu diesem Zeitpunkt bereits begonnen haben, der Bauunternehmer also sowohl mit Werklohn als auch Materialkosten in Vorleistung gegangen ist. Die Ermittlung des Werts der erbrachten Leistungen führt regelmäßig zu Streitigkeiten, die oft in einem Gerichtsprozess ihre Fortsetzung finden.

 

Ein heißes Eisen: die Termine

Die Zeiten, in denen die Kunden der Baufirmen über den Fertigstellungstermin ihres Eigenheims im Unklaren gelassen wurden, sind mit der Einführung des Verbraucherbauvertrags vorbei. Im Bauvertrag muss jetzt konkret und rechtsverbindlich festgehalten werden, wann der Auftrag beendet sein wird. Damit wird allen Versuchen von Bauunternehmern, von denen etliche den Beginn der Bauarbeiten an Bedingungen knüpften, auf die ihre Auftraggeber keinen Einfluss hatten, ein Riegel vorgeschoben.

 

Zahlungsintervalle vereinbaren

Mehr als drei Viertel der vom Bauherrenschutzbund befragten Verbraucher, die vor der Baurechtsreform einen Bauvertrag abgeschlossen hatten, gaben an, finanziell in Vorleistung gegangen zu sein. Das heißt: Sie haben für Baumaterialien oder Leistungen gezahlt, die noch nicht geliefert bzw. erbracht worden waren. Damit waren sie dem Bauträger oder –unternehmen gegenüber unangemessen benachteiligt. Der Bauvertrag sollte deshalb einen Zahlungsplan enthalten, der sich am jeweiligen Baufortschritt orientiert. Bei Verträgen mit Bauträgern wurden in vielen Fällen nicht die Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung eingehalten.

Außerdem dürfen Baufirmen seit dem 1. Januar 2018 nur noch maximal 90 % der im Vertrag vereinbarten Grundkosten per Abschlagszahlung einfordern. Die restlichen 10 % werden erst nach der Abnahme fällig. Mit dieser Regelung werden Bauherren vor Überzahlungen geschützt und haben auch die Möglichkeiten, im Falle von Baumängeln einen Teil der Vergütung vorläufig einzubehalten.

Tipp:
Lesen Sie auch den Beitrag Abschlagszahlungen beim Hausbau:.massivhaus-zentrum.de/abschlagszahlungen.php.

 

Finanzielle Sicherheiten sind für einen reibungslosen Bauverlauf  und die Gewährleistung unverzichtbar

Wenn ein Bauträger oder eine Baufirma Insolvenz anmeldet, kann das für dessen Kunden das Aus für den Traum vom Eigenheim sein. Im Bauvertrag sind deshalb Sicherheiten zu vereinbaren, die den Fortgang der Bauarbeiten auch bei einer Pleite des Auftragnehmers sichern. Dabei  kann es sich um eine Fertigstellungsbürgschaft durch die Hausbank des Unternehmens, eine Fertigstellungsversicherung oder einen Sicherheitseinbehalt handeln. Auf gleiche Weise sollten die Ansprüche des Kunden auf Mängelbeseitigung während der fünfjährigen Gewährleistungsdauer geregelt werden.

Doch auch Bauunternehmen legen darauf Wert, ihr Geld wie vereinbart zu erhalten. Sie können von ihren Kunden eine Zahlungssicherheit verlangen. Diese darf maximal so hoch wie die nächste Abschlagszahlung sein, ist allerdings auf 20 % der Vergütung begrenzt.

 

Auf förmlicher Abnahme bestehen

Die förmliche Abnahme des Hauses wird im Rahmen einer Begehung durchgeführt, an der beide Vertragsparteien teilnehmen. Auf Wunsch können beide Seiten eigene Sachverständige hinzuziehen. Die förmliche Abnahme sieht immer die Erstellung eines Abnahmeprotokolls vor, in dem alle Mängel  und die entsprechenden Fristen für ihre Beseitigung aufgeführt werden. Nach der Mängelbeseitigung sind auch die dafür erforderlichen Leistungen förmlich abzunehmen.

Bauherren ist es nicht mehr möglich, sich der Abnahme völlig zu entziehen und so die Zahlung der Vergütung zu verzögern. Wenn ein Kunde die Abnahme verweigert, weil es zu viele Mängel erkannt hat, hat der Bauunternehmer das Recht, den Zustand des fertiggestellten Hauses schriftlich festzuhalten. Diese Aufstellung sollte von Bauherren sehr genau gelesen werden: Sofern sie die offensichtlichen Mängel nicht benennt, wird mit diesen so umgegangen, als seien sie erst nach der Zustandsfeststellung eingetreten. Eine grundlose Verweigerung der Abnahme ist für Bauherren gar nicht mehr möglich. In diesen Fällen dürfen Auftragnehmer ihren Kunden eine angemessene Frist setzen, innerhalb der diese eine Begründung abgeben müssen. Tun sie das nicht, wird die Abnahme als erfolgt bewertet.

 

Wenn noch nicht alles geregelt ist: Vertragsvorbehalte mindern Bauherrenrisiko

Das passiert öfter: Ein Bauinteressent ist vom Angebot eines Bauunternehmers überzeugt, aber es fehlt noch an einer Baugenehmigung, einer Kreditzusage oder gar an einem Baugrundstück. Wenn sich hier Probleme geben, die den Baustart verhindern oder erheblich verzögern, geht dies ohne eine entsprechende vertragliche Regelung zulasten des Bauherrn. Deshalb sollte im Bauvertrag immer ein kostenloses Rücktrittsrecht enthalten sein.

 

Hat der Auftragnehmer einen guten Ruf?

Hochglanzprospekte eignen sich bestens, um Kunden ein wirtschaftlich solides Unternehmen und eine gute handwerkliche Leistung vorzugaukeln. Doch Verbraucher sollten vorab so viele Informationen über ihren künftigen Vertragspartner einholen, wie es geht. Um sich einen Eindruck von der üblichen Qualität der vom Bauträger oder Bauunternehmer bislang erstellten Gebäude zu verschaffen, sind Referenzobjekte die beste Möglichkeit. Kunden sollten insbesondere nach Eigenheimen fragen, die schon vor mehr als fünf Jahren fertiggestellt wurden: Dann ist die Gewährleistungsfrist bereits abgelaufen, und es lassen sich Rückschlüsse auf die Güte der Gebäude ziehen. Wenn möglich, sollte mit den jetzigen Eigentümern der Häuser ein Termin vereinbart werden, um das Haus auch von innen zu besichtigen und Informationen aus erster Hand zu bekommen.

Um ihre wirtschaftliche Situation machen Firmen gern ein großes Geheimnis. Doch seit dem 1. Januar 2007 müssen gem. § 325 Handelsgesetzbuch (HGB) alle Kapitalgesellschaften, alle Personenhandelsgesellschaften (§ 264a HGB) sowie große Unternehmen (§ 1 Publizitätsgesetz) ihre Jahresabschlüsse veröffentlichen. Zu den großen Unternehmen zählen dabei diejenigen Firmen, die mindestens zwei dieser Bedingungen erfüllen:

Einige Internet-Auskunftsportale geben gegen eine Gebühr aufbereitete Firmendaten heraus, der Bundesanzeiger stellt sie Interessenten unentgeltlich unter https://www.unternehmensregister.de/ zur Verfügung.

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